El Quórum y la delegación de un representante en la Asamblea

Por: Redacción ASOBEL

Existen algunas situaciones en las que se requiere del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto para poder decidir. Dentro de dichas situaciones se encuentran:

• Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.

• Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.

• Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.

• Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.

• Reforma a los estatutos y reglamento.

• Desafectación de un bien común no esencial.

• Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).

• Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente.

• Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.

• Liquidación y disolución.

Es importante que todos los copropietarios asistan a la Asamblea, de no hacerlo, se puede presentar la imposibilidad de realizarla por falta de quorum; por esto se opta por fijar multas a quienes no asistan a la reunión. El artículo 59 de la Ley 675 de 2001 indica las clases de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. Hay que tener en cuenta que la imposición de multas debe estar consignada en el reglamento de la propiedad, de lo contrario, si se desea fijar una, éste se debe reformar.

Para poder fijar una multa por inasistencia a la Asamblea de copropietarios se deben cumplir dos requisitos: La oportuna citación por parte del Administrador, con un término de antelación no inferior a 15 días calendario, y que al propietario que no asista se le permita explicar el motivo de su ausencia.

Pero lo ideal, es que todos los copropietarios vayan para que se enteren de primera fuente de los asuntos vigentes en el conjunto, opine en la toma de decisiones y no obstaculice la obtención del quórum.

El Reglamento de la Copropiedad debe fijar las normas que rigen la  Asamblea como, por ejemplo, si permite que un arrendatario pueda representar a un propietario o qué porcentaje del quórum es necesario para que las decisiones de la Asamblea sean válidas. También debe fijar las multas a que se hacen acreedores quienes no asistan o no se hagan representar.

¿Qué es el Quórum?

Se entiende por quórum el mínimo de coeficientes de copropiedad requeridos para que la Asamblea General de Propietarios pueda iniciar la sesión. La mayoría decisoria corresponde al mínimo de coeficientes de copropiedad que deben estar representados para que las decisiones que tome la Asamblea sean válidas.

El artículo 45 de la Ley 675 de 2001 establece que “la Asamblea General de Propietarios podrá llevar a cabo la sesión cuando se encuentre un número plural de propietarios de bienes privados que represente más de la mitad de los coeficientes de propiedad totales, y podrá tomar decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión”.

Si la Asamblea no puede sesionar por falta de quórum se debe fijar una nueva fecha para la segunda convocatoria no posterior a 15 días de la primera y en ella harán quórum un número plural de copropietarios cualquiera que sea el coeficiente representado.

Voz y voto

En una Asamblea de copropietarios el único que tiene derecho a voz y voto es el propietario. Si esta persona no puede estar físicamente, puede delegar a alguien que lo represente: un vecino, el arrendatario, un familiar o amigo.

Para delegar un representante el propietario debe elaborar un poder. Si se quiere delegar voz y voto para varias asambleas a un delegado, se tiene que expresar en el poder y su vigencia será hasta que ese mismo propietario lo revoque. Si no lo manifiesta, se entenderá que es únicamente para la próxima Asamblea.

Las decisiones que se tomen en la Asamblea son de obligatorio cumplimiento por todos los integrantes de la propiedad, sea que hayan votado negativamente o no haya asistido o no se hayan hecho representar  en la misma. También son obligatorias para el Administrador, el Fiscal y los miembros del Consejo de Administración porque la Asamblea es la máxima autoridad de la Copropiedad, pero para ser válidas deben tomarse cuando hay quórum suficiente y deben ser votadas por la mayoría  señalada en el Reglamento.

En la mayoría de los reglamentos se establece que los miembros del Consejo, el Administrador o el Revisor Fiscal, no pueden representar a otros copropietarios, lo que se debe tener muy presente en el momento de validar los poderes.